駿景園業主委員會(第二十七屆)第二次會議記錄

委員劉偉堅先生表示因沒有出席第一次會議，故投棄權票。

經委員投票，以8票贊成、0票不贊成及0票棄權的情況下，確認服務處提供約人民幤$3000的吊燈款式，並會安裝在第8、9及11座現時吊燈損壞的位置。

服務處回覆，由於第9及10座食水有水黃情況，所以會優先進行更換食水喉管工程，其他座數更換食水喉管工程已截標，中標承辦商工程費用約15萬9千元，而工程預算時間表稍後提供予各委員，並在工務小組再作討論。

經服務處報告後，有委員查詢於2024年1月至4 月有否大廈基金的支出，服務處所提交財務報告的補充文件有幾項資料有誤，服務處需作出跟進及多加留意。有委員表示2024年1至4月財務報告的補充文件大多計帳冷氣系統維修保養、發電機例檢、消防例檢及弱電保養及國鴻工程室內池支架檢查費用，其他工程支出及緊急維修較少，以其理解工程開支項目不限於此，故向服務處查詢基於甚麼原則釐定入帳帳目及入帳月份。有委員表示只收到服務處提交2023年1月至6月財務報告的補充文件，難以評估2023年度全年支出及作製備財務預算案的參考數據。有委員查詢駿景廣場(商場部份)有否運用其獨立大廈基金或以業權份數計算支付分攤的支出。列席業戶要求服務處提供會計師已審核的2022年度屋苑財務報告。

服務處綜合回覆，2024年1至4月沒有大廈基金支出的項目，2024年1月至4月財務報告的補充文件內容有誤是由於檔案計算公式出現錯誤所致，服務處會修訂有關文件提交予小組成員及委員。2023年7至12月的財務報告補充文件預計於2024年7月下旬提交予小組成員及委員，而商場部份有設立獨立大廈基金賬戶，如有支出需由商場部份分攤，會按公契列明的分數計算分攤費用，至於2022年屋苑核數報告有待審批及簽署完成後供各委員參閱及張貼。

經服務處報告後，業委會各委員沒有意見。

服務處匯報有住戶反映餐廳根據消費發出之泊車優惠使用期限過長，有潛在漏洞，要求服務處聯絡承辦商優化系統。另外，基於安全考慮，建議於會所內加裝閉路電視監察系統。

經服務處報告後，有委員表示現時只有一位洗碗工未能應付會所餐飲部日常運作。

服務處回覆，於7月2日已有一位新到職洗碗工上班，足夠應付日常餐飲部運作。

服務處匯報駿景園椰林閣室外游泳池防水及更換地磚工程，服務處於標書諮詢期間，收到業主委員會的意見，建議檢視富斯樂的防水物料型號以加強不同物料之間的配合情況。經檢視後，服務處已聯絡富斯樂，並諮詢相關意見，獲回覆建議改用富斯樂Nitocote CM210 防水系列，標書已完成有關修改。

及後，上述工程於2024年2月22日經樓宇通、招標妥兩個招標平台及登報作公開招標。標書於2024年3月21日截標。總數有4間承辦商提交標書，服務處分析各標書後進行標書查詢，但4間投標承辦商都有部份項目不符合標書的要求，而承辦商也堅持不撤回有關修改，因此，服務處與駿景物管商議後，認為進行重新招標會比較合適。

經服務處報告後，業委會各委員沒有意見。另有委員查詢駿景園第一期室內泳池天花及泳池機房翻新及維修工程顧問服務合約的詳情，並查詢聘用工程顧問的原因。

服務處回覆，由於第一期室內泳池天花將改為使用鋁質天花，所以需要聘請顧問公司向相關政府部門申請有關改動，並且設計各機電設施於鋁質天花上的分佈，包括燈具、風咀、消防頭等及室內池執修事項和泳池機房執修工程事項等。

經服務處報告後，業委會各委員沒有意見。

服務處補充，服務處於6月份收到松橋工程顧問有限公司來信，要求屋苑支付顧問費用為港幣495,400元正，有關要求不合理，會安排屋苑法律顧問草擬信件回覆。

經服務處報告後，業委會各委員沒有意見。

服務處於2024年1月22日發出標書邀請，分別以樓宇通、招標妥及登報為招標平台作公開招標，並於2024年2月5日截標。是次招標共收到4間公司回標，詳情如下：-

駿景園工程經驗

是次2023年消防執修工程的最低及符合標書要求的總價為$534,550，較2022年的消防執修工程的總價$509,120高出$25,430 (5%)。經分析後，服務處建議由最低價之華豐工程（服務）有限公司以$534,550進行上述駿景園消防執修工程，有關支出將由管理基金支付。

服務處在2024年3月20日致電郵業主委員會、維修及工務小組，並於3月26日下午5時前沒有收到各委員及小組成員反對的意見，由於工程涉及消防安全系統，駿景物管及服務處都認為有關工程有迫切性需盡快進行，故此服務處發出工程採購單並且安排承辦商盡快進行有關消防執修工程。上述已諮詢的工程於是次業主委員會會議上報告。

有委員表示，上述是否為住宅消防系統例檢後需要執修的項目。是項工程屬於緊急議決工程，委員期望以後緊急工程需有機制處理緊急狀況及批核程序。

服務處回覆，消防系統執修項目只包括住宅部份，並不包括商場部份的執修。而就委員查詢緊急議決工程的安排，服務處會檢討有關機制和批核程序，並且會與業主委員會作進一步諮詢。

是次9台污水泵的生產日期為1995年，其中八台從未更換。是次更換污水泵的牌子為FLYGT，生產地為瑞典，型號為NP3127.161。工程項目包括提供合資格人士為密閉空間工作進行風險評估及簽署工作許可證﹑拆除及清走現有污水泵﹑運送及安裝污水泵包括所有相關配件連電路接駁工序，及於完成污水泵安裝後進行功能測試並提交相關測試報告。

建議更換污水泵的狀況

於2023年8月10日第5次業主委員會會議，通過由「雄圖建築有限公司」以$260,000承辧駿景園地下車場更換污水泵(第二期)工程，並由服務處要求「雄圖」先行提交訂購污水泵供應商的資料，以核實「雄圖」會使用標書規格的污水泵。 服務處要求「雄圖」提供標書污水泵的供應商資料及水泵資料，並獲承辦商「雄圖」回覆表示未能提供標書指定牌子FLYGT污水泵。服務處遂要求第二低回標價承辦商「啟華」提供標書污水泵的供應商資料及水泵資料，啟華回覆如下︰

污水泵供應商為Cannex (Far East) Limited  ，污水泵牌子為FLYGT，污水泵產地為Sweden，污水泵型號為NP3127.161HT488, Curve 488，污水泵訂貨期為3.5至4個月。

承辦商「啟華」符合標書要求，價錢為$1,108,800。

小組成員表示三間回標承辦商中，只有一間承辦商合符標書要求，故建議重新進行招標。

污水泵工程數據最低要求

服務處於2024年1月8日再次發出標書邀請，以樓宇通、招標妥招標平台及登報作公開招標，更換9台車場污水泵，並分別於2024年1月29日及2024年1月31日截標及開標。是次招標共收到3間公司回標，詳情如下：-

^ 經公開招標之承辦商

# 啟勝承辦商

價格分析

捷晟工程有限公司的相關工程經驗：

啟華工程有限公司的相關工程經驗：

承辦商過往於駿景園工程記錄

根據工程部同事曾經做過的測試，比較於2022年已更換的新污水泵和已使用28年的舊污水泵的抽水速度，當污水井的污水高度達到預設高度令浮球液位傳感器開動新污水泵運行時，約6至7分鐘左右就能夠抽走井內污水。相反，舊污水泵需時超過十幾分鐘，而且有幾台舊泵更會於運行時間歇性出現超載故障。可見已使用26年的舊污水泵的抽水功能已經減弱及容易故障。

此外，參考承辦商提供的資料，如果大修污水泵大約每台HK$22,000左右。大修污水泵主要包括更換水泵啤令、摩打啤令、迫件、加新潤滑油及不銹鋼螺絲、防銹漆等。由於已使用多年，需要每兩年做一次大修工程。初步預算以下:

比較大修水泵所需要的費用，雖然更換全新污水泵的費用多出+HK$289,925，但是一台Flygt污水泵正常運作之下都可以使用超過十年，因此在考慮污水泵的穩定性和性能效率的情況下，更換全新污水泵能達到污水抽水系統的最佳效果。

是次更換9台車場污水泵的每台平均回標單價為$127,777.78，較2021年第一期更換15台污水泵的每台單價$103,833.33高出 $23,944.45 (23.1%)。於2022年和2023年的廢棄投標文件中，更換污水泵的工程回標單價每年都有所升幅，與2023年的回標價錢相比，這次的工程銀碼升幅為+3.72%。考慮到地下車場污水泵系統的重要性，更換已出現老化跡象的污水泵是有迫切性的。另外，根據由2022年至今，相關工程的每次重新招標的投標價錢都有相對升幅。因此經服務處分析後，建議由最低價之捷晟工程有限公司以$1,150,000進行上述工程。

有關支出攤分如下 :

是項更換污水泵工程，有關支出將由大廈基金支付而有部份費用與商場分攤。

經服務處報告後，有委員查詢污水泵編號SP1(車場近V34車位污水井一期會所)污水收集範圍有包括住宅會所、住宅車場及商場車場，而商場只支付費用為3 – 4%並不合理。有列席住戶表示，如幼兒園有污水排出而使用有關污水泵，亦需分攤承擔有關費用。

服務處回覆，污水泵編號SP1(車場近V34車位污水井一期會所)污水收集範圍有包括住宅會所、住宅車場及商場車場，根據管理份數計算支付部份費用為港幣3,871.67元。而商場有另外一組排污系統，並非由上述污水泵及污水井處理排污。

經委員投票，以8票贊成、0票不贊成及0票棄權的情況下，同意捷晟工程有限公司以費用港幣$1,150,000，承辦駿景園地下車場更換污水泵（第二期）工程，並以大廈基金支付，及會於維修及工務小組就污水泵分攤費用再作討論。

有委員補充，根據2023年業主週年大會通過贊成大廈基金中經理人酬金上限為資本性支出的3%及追索由2017年起從大廈基金支出的經理人酬金(附件七)，而是次駿景園地下車場更換污水泵（第二期）工程的經理人酬金建議為支出的3%。經委員投票，以8票贊成、0票不贊成及0票棄權的情況下，同意駿景園地下車場更換污水泵（第二期）工程的經理人酬金為支出的3%。

於平台位置損壞的天幕玻璃除了影響居民日常生活外，亦有居民擔心玻璃下方臨時帳篷下墜風險。有鑑於更換天幕玻璃單價比過往單價有所上升，未能透過年約令價錢下調。現服務處已就所有損毀天幕玻璃發出標書進行更換，以增加其協同效應。而本次招標亦已邀請所有啟勝承辦商以及使用兩個招標平台和登報招標，以獲取現時最準確的市場價格。

是次工程項目包括提供合資格人士拆除、清走及更換13塊天幕夾膠強化玻璃連所需吊運工具以及工程有關申報文件。完成後，進行試水測試及提交有關報告、強化玻璃証書及熱浸玻璃測試(Heat Soak Test)。

服務處於2024年5月16日發出標書邀請以以樓宇通、招標妥招標平台及登報作公開招標，並於2024年6月7日截標。是次招標共收到8間公司回標。標書分析如下。

工程簡介

本次標書涵蓋以下工程：

1.             更換2 塊平台天幕強化玻璃(約2600 mm x 1100 mm)

2.             更換4 塊平台天幕強化玻璃(約2700 mm x 1100 mm)

3.             更換4 塊平台天幕強化玻璃(約2800 mm x 1100 mm)

4.              更換1 塊平台天幕強化玻璃(約3650 mm x 750 mm)

5.             更換2 塊平台天幕強化玻璃(約2550 mm x 1300 mm)

6. 包括頂底唧膠，試水測試及提交有關報告、強化玻璃証書及熱浸玻璃測試

7.             根據及符合《工廠及工業經營(起重機械及起重裝置)規例》，提供人手安排合適及安全的吊運強化玻璃工作。

* 為新鴻基地產有限公司之附屬公司

^ 啟勝承辦商名單之承辦商

工程經驗

Parkrise Engineering Ltd.的相關工程經驗：

Good View Construction Limited的相關工程經驗：

Shing Hing Construction Engineering Co., Ltd.的相關工程經驗：

Far East Aluminium Works Company Limited.的相關工程經驗：

註：L&C、New Progress、Man及永豐沒有提供相關更換天幕玻璃的工程經驗

是次更換屋苑公眾位置更換行人天幕玻璃工程最低總價為$351,050(每塊單價為$27,000.85)。經分析後，服務處建議由符合標書要求及最低價之Parkrise Engineering Ltd.以$351,050進行上述工程。

有關支出將由大廈基金支付。參考維修及工務小組於2024年6月20日會議的結論，小組成員亦大比數贊成服務處的建議。

經委員投票，以8票贊成、0票不贊成及0票棄權的情況下，同意Parkrise Engineering Ltd.以費用港幣$351,050，承辦駿景園更換屋苑公眾位置玻璃工程合約（第二期），並以大廈基金支付。

有委員補充，根據2023年業主週年大會通過贊成大廈基金中經理人酬金上限為資本性支出的3%及追索由2017年起從大廈基金支出的經理人酬金，而是次駿景園更換屋苑公眾位置玻璃工程合約（第二期）工程的經理人酬金建議為支出的3%。經委員投票，以8票贊成、0票不贊成及0票棄權的情況下，同意駿景園更換屋苑公眾位置玻璃工程合約（第二期）工程的經理人酬金為支出的3%。

就上述工程，服務處已多次與駿景物管、煤氣公司及何東樓車廠有關部門進行網上會議及現場實地視察會議，制定工程施工方案及安全措施。煤氣公司預算於6月下旬新物料可以到達，並且7月中旬可以正式開工，工程預算可以8月下旬完工。

有委員表示，工程以大廈基金支付，要求有關費用根據管理份數分攤。服務處回覆，更換駿景園煤氣主喉費用商場部份會按管理份數分攤費用。

有委員補充，根據2023年業主週年大會通過贊成大廈基金中經理人酬金上限為資本性支出的3%及追索由2017年起從大廈基金支出的經理人酬金，而更換駿景園煤氣主喉（位於何東樓車廠一段）工程的經理人酬金費用建議為支出的3%。

經委員投票，以8票贊成、0票不贊成及0票棄權的情況下，同意更換駿景園煤氣主喉（位於何東樓車廠一段）工程的經理人酬金費用為支出的3%。

有委員建議，除了需要增加人手外，服務處須考慮如何長期穩定團隊，挽留人才，例如增加績效管理。另外，亦查詢服務處有否會計專業人員，及要求更新組織結構圖及備註職位空缺。

服務處回覆，已聘用一位物業主任專責人事及會計，亦有經理提供協助，而更新組織結構圖會稍後提供給各委員參閱。

經委員投票，以8票贊成、0票不贊成及0票棄權的情況下，同意新增5個職位包括：工程主任、工程技師、高級會所督導、餐飲督導/助理經理及廚師各1名。

有委員要求服務處於5部廚餘機範圍加裝監察鏡頭。服務處表示會作出研究及跟進。

有關交還污水渠責任給政府渠務署以負責日後的維修保養事宜，經參考污水渠專責小組的意見及後，經理人及服務處已委託屋苑法律顧問「禤氐律師行」於2022年9月6日發出律師信予地政署及渠務署，要求署方收回一段於現行污水渠牌照範疇內但實際位置已超出本園地界範圍的污水地渠並履行相關的維修責任。期後服務處分別於2022年9月16日及2022年9月29日收到渠務署簡覆收到本園信件。

就相關跟進，經理人及服務處已委託屋苑法律顧問「禤氐律師行」於2023年6月14日再次發出律師信予地政署及渠務署，並於2023年7月6日收到渠務署簡覆，表示事件仍在檢視當中。服務處亦於2023年8月7日致電渠務署查詢進度及建議安排與業主委員會會面，惟渠務署均回覆需待諮詢其他部門意見及書面回覆後再處理。於2023年11月2日收到地政署正式書面回覆「禤氐律師行」。有關跟進結果曾於2024年1月5日的業主委員會會議上報告。就經理人及服務處委託「禤氐」於2023年9月6日發出律師信予地政署及渠務署後，渠務署於2023年11月16日回覆「禤氐」，附錄如下︰

根據業委會主席的指示，服務處已聯絡區議員陳壇丹商議，陳壇丹議員同意就污水渠的牌照費(Licence fee)事宜與業委會稍後作進一步研究及討論。有委員要求服務處匯報污水渠專案小組2021年2月15日的最後評估報告，及要求經理人提供污水渠圖則、O&M手冊及閉路電視檢查跟進工作的資料。另外，服務處安排吸污水車到屋苑清走污水時產生異味，要求服務處關注。

經理人回覆，當年已經由服務處提供污水渠圖、O&M手冊及閉路電視檢查報告等相關資料予該屆委員及污水渠專案小組。有委員提出請經理人將有關資料和按O&M手冊要求的檢查報告等提交本屆業委會閱覽。

有委員表示，屋苑日常保養由大廈基金支出，而第5項EV 屋苑充電易資助計劃工程顧問服務合約及第6項會所室內池天花重造工程會以管理基金支出，要求更正為大廈基金支出。查詢有關屋苑冷氣系統保養期於2024年7月31日完結，現時報價跟進情況及保養項目。

服務處回覆，於下次會議文件修正預計招標項目列表。屋苑冷氣系統短期保養合約至8月到期，現已安排7月中招標，冷氣系統保養內容為定期檢查、簡單更換零件、清洗冷氣系統及加雪種(包括會所、各座大堂、服務處、穿梭升降機大堂)。

如準備垃圾收費是其中一個調整管理費的因素而現在暫緩實施，則應由業主組織及物管公司一同商討應否作出相應調整，或增加的費用應否撥歸管理基金，應付未來維修保養，或保留至未來實施垃圾收費時使用，或退還業主住戶。

服務處匯報如下︰

1.                  屋苑於2024年財政年度未有調整管理費；

2.         在屋苑2024年度財政預算案中，並沒有就垃圾收費訂立額外預算費用。

服務處回覆，會持續聘請有電牌的技師跟進屋苑燈具故障，而未成功聘請技師前會以臨時合約聘請電工暫時解決燈具維修問題。