駿景園業主委員會(第二十七屆)第五次會議記錄

委員劉詠思女士及黃長娣女士表示因沒有出席第四次會議，故投棄權票。

服務處正在審批工程單，已初步通知有關中標承辦商。

有委員查詢過往是否曾出現業戶向本屋苑申索樓層走廊食水供水喉管的工程費用。服務處回覆表示，過去並未有類似情況。服務處指出，每個個案的背景及屋苑的公契有所不同，因此法庭的裁決是否適用於本屋苑需要仔細考慮。由於此事可能影響日後的屋苑管理模式，建議應慎重處理，並索取法律意見。

經服務處報告後，業委會各委員表示沒有意見。

有委員表示會所餐廳人手增加後服務態度及效率明顯有所改善，會所應檢視過往服務上不足之處及設立相應措施以保持服務水平。服務處表示有相應措施，亦會跟進情況作出調整。

另外有委員查詢有關會所收支情況。服務處回覆有關情況在每月公佈的財務報告都有列明，各委員可參考相關數據。

另外，服務處就匯報會所收支情況提出以下優化方案：如若發現有某些時段營業情況較差或收入低於60萬，會向業主委員會匯報並且分析原因。經委員投票，以6票贊成、1票不贊成及1票棄權的情況下通過有關方案。

經服務處報告後，業委會各委員表示沒有意見。

經服務處報告後，業委會各委員表示沒有意見。

屋苑現時電力負載:

總電力需求以1954台充電器同時操作計算

服務處補充，經「保能」計算後，將13664 kVA的備用電力減去10717 kVA充電電力，剩餘2947 kVA的備用電力，仍然能夠足夠保留大廈剩餘可用電量中的20% (即2732.8 kVA)作為日後使用。在現實生活中極少機會出現 「所有車位同時間充電及所有住宅業戶同時間用盡單位的供電設施」。

經於會議商討後，服務處、大廈公契經理人及專案小組成員同意以使用25A單相充電裝置為設計方案的基礎。

有業戶查詢充電裝置的進展情況及何時可以供業戶使用。服務處回覆，由於早前終止與「松橋工程顧問有限公司」的合約，需要重新招標，因此進度受到影響。此外，本屋苑的車位數量較多，且停車場面積較大，分為兩層，屬於大型住宅停車場。在EV屋苑充電易資助計劃中，本屋苑的申請資助數量位於前列，無論是在研究、商討、設計方案還是施工，均需較多時間。

同時，為了鋪設電線，需使用風機房作為貫通一樓及二樓的管道，而風機房屬於「中電」，必須獲得其批准。新工程顧問公司「保能」及服務處會積極與「中電」聯絡。預計在本年12月向環保署提交可行性評估報告，並要求「保能」開始準備草擬標書，預計2025年尾至2026年初可開始工程。

此外，有委員反映，現在越來越多業戶使用電動車，除商場停車場外，屋苑內目前並沒有充電裝置，導致業戶有時需要前往科學園充電。服務處回覆表示，考慮到該工程計劃在環保署審批及施工上需時，服務處正在考慮在訪客車場加裝充電裝置，以暫時緩解業戶對電動車充電需求。

會議文件中已夾附有關重要事項行動摘要供委員參考(附件六)。

服務處表示，隨著物業樓齡已逾29年，設施老化導致維修工程項目增加，進而提高了工程維修費用，這對屋苑的財政狀況帶來影響。因此，2025年預算案出現財政赤字。然而，考慮到各座及停車場仍有充足儲備，為減輕各業主的財政負擔，服務處建議自2025年1月1日起，各座及停車場的管理費及大廈基金供款將維持不變。

服務處將繼續開源節流，採取各項成本監控措施，以維持屋苑的財政穩健，但需注意各座及住宅停車場的財政是獨立的，儲備情況也各不相同。服務處將審視全年各座及停車場的財務狀況，考慮是否需要在2026年度上調管理費，如需調整，各座或住宅停車場上調的百分比可能會有所不同。

有委員表示各座的管理基金結餘不同，相對地第2座的結餘較其他座數少。服務處應向業戶解釋原因，以便日後在調整管理費幅度時不會引起業戶不必要的誤會。

服務處回覆，各座的基本設施如升降機、供水系統及大堂冷氣均相同，因此各座的恆常開支相若。然而，第2座因單位數量及管理份數相對於其他座數較少，因此管理費收入也相對較低。但由於屋苑的恆常開支與其他座數相若，累積虧損會較其他座數大，導致第2座的管理基金結餘較少。當業委會通過2025年度屋苑管理預算案後，服務處將發出諮詢通告，解釋有關情況。

有委員查詢關於EV屋苑充電易資助計劃的工程項目經理人酬金收取事宜。經理人代表表示將嘗試向公司爭取調低特別大型工程項目的經理人酬金比率。

經委員投票，以7票贊成、0票不贊成及1票棄權的情況下，通過2025年度屋苑管理預算案。

現時提供保險服務的公司是CM Houlder Insurance Brokers Limited。

服務處於2024年11月1日進行公開招標，並在《招標妥》及《樓宇通》，以及《東方日報》和《星島日報》上刊登招標廣告。於2024年11月15日開標，共有兩間公司（CM Houlder Insurance Brokers Limited及Sun Hung Kai Properties Insurance Limited）回標。

此次保險服務合約包括以下項目：

Property All Risks Insurance

Public Liability Insurance

Money Insurance

此外，勞工保險將由「啟勝」總公司購買集體勞保，保費將根據屋苑編制人手向屋苑收取。根據法律、財務及合約小組成員的建議，將Visitors’ Carpark的投保額納入Residential Area & Facilities。

回標分析如下：

1.                     CM Houlder Insurance Brokers Limited有提供一年及兩年保險服務合約價錢，Sun Hung Kai Properties Insurance Limited只提供一年保險服務合約價錢。

2.                     CM Houlder Insurance Brokers Limited所提供一年及兩年保險服務合約的平均價相同，每年保險服務合約總價$1,189,388.2。

3.                     由於Sun Hung Kai Properties Insurance Limited沒有提供兩年保險服務合約價錢，故以一年合約作比較，CM Houlder Insurance Brokers Limited的標價最低。

4.                     是次CM Houlder Insurance Brokers Limited的一年保險服務合約總價與現時保險服務合約相比，減少$163,738.58 (-12.1%)。

5.                     由於CM Houlder Insurance Brokers Ltd的回標價錢最低，符合標書要求，而且相比現時保險服務合約總價減少12.1%，故服務處建議選用CM Houlder Insurance Brokers Limited的保險服務合約，合約期為一年，由2025年1月16日起至2026年1月15日止，總合約金額為$1,189,388.2。

於2024年11月26日第四次法律、財務及合約小組會議，小組成員提出以下意見:

1.        需要向 CM Houlder Insurance Brokers Limited 查詢 Property All Risks Insurance 由「中國平安保險(香港)有限公司」及「中國太平洋保險香港公司」合併承接保單的原因。

2.       有小組成員表示不會考慮 Sun Hung Kai Properties Insurance Limited，建議聘請 CM Houlder Insurance Brokers Limited 承辦屋苑保險服務合約。

3.       有小組成員表示有部分資料需要服務處再次確認，建議將此事項交予業主委員會商討。

1. 有小組成員表示，由於服務處提交資料給法律、財務及合約小組成員以及業主委員會委員的時間較少，建議法律、財務及合約小組和業主委員會各派出兩名代表成立專案小組，參閱有關資料並向業主委員會提出書面建議。如未能召開業主委員會會議，則以電郵方式議決。

有業戶提出除了考慮費用外，還應考慮 CM Houlder Insurance Brokers Limited 在過往的工作表現，例如回應查詢及處理索償個案之速度。服務處回覆CM Houlder Insurance Brokers Limited 的過往工作表現良好，對服務處的查詢也積極回應。

同時，有委員查詢CM Houlder Insurance Brokers Limited的回標資料中有關第三者車輛受損的條款:$600,000 in any one vehicle $1,000,000 in aggregate的意思，服務處表示會向 CM Houlder Insurance Brokers Limited查詢後再以電郵回覆各委員。

有委員表示，CM Houlder Insurance Brokers Limited 的回標價格比往年低，若選擇兩年合約，可以為屋苑節省開支，並且來年無需進行招標工作。此外，CM Houlder Insurance Brokers Limited 多年來為本屋苑提供保險服務，對屋苑的情況非常熟悉，因此建議選擇兩年合約。

經委員投票，以8票贊成、0票不贊成及0票棄權的情況下，一致通過選擇CM Houlder Insurance Brokers Limited 為本屋苑提供保險服務合約為期兩年。

服務處就屋苑的第二份法律顧問服務合約於2024年10月30日邀請30間律師行/律師事務所進行報價，並於2024年11月8日截止前，共收到5份報價回覆。

備註

1. 何氏律師事務所 – 法律顧問服務合約金額為$20,000

服務包括 :

1.1  不限次數電話諮詢(只限主席、秘書及管理公司)

1.2  提供對於大廈公契內容之法律意見

1.3  提供對於《建築物管理條例》第344章之法律意見

1.4     10封簡單違反公契的律師信

1.5     合約期間派員出席1次管理委員會會議或出席業主大會(只限首3  小時，超出的時間之費用再另行商議)，如需額外出席管理委員會  會議或出席業主大會每次收費另外商議，如需於星期六/日/公眾假  期出席管理委員會會議或出席業主大會每次收費另外商議。

1.6     但不包括提供任何現有、已進行中或未來的法律訴訟服務。委員  會如需本律師行處理有關法律訴訟或爭議，須與本律師行另行協  議。

2.    胡關李羅律師行 – 法律顧問服務合約金額為$40,000

2.1     (以一年合約生效日起計之12個月內提供法律顧問服務總計不超 過20個小時計算，並不包括實際開銷之費用)。

2.2     如合約生效期內之任何時間已提供總計超過20小時之法律顧問服  務，則剩餘之合約期內繼續提供有關法律服務將以每小時$6,000 計算。

2.3     而任何在合約生效期內未有使用之基本時數將不能帶落下一年度  計算及繼續使用。

回標分折:

1.               最低報價法律顧問服務合約為「何氏律師事務所」，合約金額為$20,000，包括無限次電話諮詢，10封簡單違反公契的律師信及派員出席業主大會一次(三小時)。但書面法律意見諮詢、律師(實體/線上)會面及小額錢債訴訟需要另行報價。是次報價明確要求必須由律師出席業主大會，但「何氏律師事務所」回覆只派員出席，並不是律師出席，未合符報價要求。

2.                第二低報價法律顧問服務合約為「胡關李羅律師行」，合約金額為$40,000，包括提供總共20小時之法律顧問服務，則剩餘之合約期內繼續提供有關法律服務將以每小時$6,000計算。就出席業主大會，每小時收費$6,000，以4小時計算，合共$24,000。提供1次與律師(實體/線上)會面及小額錢債訴訟需要另行收費。

3.                第三低報價法律顧問服務合約為「杜偉强律師事務所」，合約金額為$94,300，包括提供20次電話法律意見諮詢、提供10次書面法律意見諮詢、提供1次與律師(實體/線上)會面、提供10封律師信、提供10宗處理小額錢債訴訟個案的服務及每年派出律師出席一次業主大會(不多於四小時)。

4.                第四低報價法律顧問服務合約為「薜馮鄺岑律師行」，合約金額為$286,000，包括提供20次電話法律意見諮詢、提供10次書面法律意見諮詢、提供1次與律師(實體/線上)會面、提供10封律師信、提供10宗處理小額錢債訴訟個案的服務及每年派出律師出席一次業主大會(不多於四小時)。

5.                最高報價法律顧問服務合約為「余劍鋒‧孫波‧丘志強‧麥言之律師行」，合約金額為$337,000，包括提供20次電話法律意見諮詢、提供10次書面法律意見諮詢、提供1次與律師(實體/線上)會面、提供10封律師信、提供10宗處理小額錢債訴訟個案的服務及每年派出律師出席一次業主大會(不多於四小時)。

6.                儘管「何氏律師事務所」為最低報價，但報價明確要求必須由律師出席業主大會。然而，「何氏律師事務所」回覆只派員出席，而非律師，未符合報價要求。此外，其過往工作表現一般，法律意見的回覆僅由法律行政人員負責，因此不建議考慮。

於2024年11月26日第四次法律、財務及合約小組會議中，小組成員提出了以下意見：

1. 有小組成員表示，不能僅以價格作為唯一考慮因素。由於法律顧問服務屬於專業範疇，應該以過往的服務質量、行內口碑及專業性為考量。
2. 有小組成員表示，「胡關李羅律師行」是一間資深律師行，建議聘用。
3. 另一位小組成員指出，考慮到服務處表示「何氏律師事務所」的工作表現一般，因此不作考慮，而「杜偉强律師事務所」、「薜馮鄺岑律師行」及「余劍鋒‧孫波‧丘志強‧麥言之律師行」的價格偏高，亦不作考慮，剩下的唯一選擇是「胡關李羅律師行」。但該律師行與數個地產集團有合作關係，對其律師能否站在業主的角度提出中立的法律意見持懷疑態度。若未能選出第二間法律顧問，建議屋苑不聘用第二個法律顧問，僅以「禤氏律師行」作為唯一的屋苑法律顧問。
4. 另一位小組成員提到，過往會議中曾提及「禤氏律師行」的工作表現一般，只能處理日常管理費追收、私教問題及「松橋」追收工程顧問費用等事宜。如涉及屋苑公契事宜則需要交由第二個法律顧問處理，而且在穿巴費用支出事宜上亦需要諮詢法律意見。因此，屋苑需要有兩位法律顧問，故建議聘用「胡關李羅律師行」。
5. 由於小組成員各持不同意見，建議將此事交由業主委員會商討。

有委員查詢第二份法律顧問服務合約是否與「禤氏律師行」的合約期同步。服務處回覆「禤氏律師行」的合約已經生效，而第二份法律顧問服務合約仍未議決，因此兩份合約期不一。

有委員提出，根據服務處對各律師行回標的分析，未見有非常合適的律師服務合約，是否仍有聘請第二個法律顧問的必要性？服務處回覆現時屋苑有兩個較重要的事宜需要處理，包括穿梭巴士的支帳問題及樓層走廊食水供水喉管的維修責任。考慮到早前法律、財務及合約小組及業主委員會的會議提及需待第二間法律顧問合約生效後索取法律意見，為免影響後續的進度，建議聘請「胡關李羅律師行」。

經委員投票，以8票贊成、0票不贊成及0票棄權的情況下，一致通過選擇「胡關李羅律師行」為本屋苑提供顧問律師服務合約，合約期為一年。

合約期：選擇一 2025年1月1日至2026年12月31日(兩年期)

選擇二 2025年1月1日至2027年12月31日(三年期)

選擇三 2025年1月1日至2029年12月31日(五年期)

(一) 背景簡介

根據先前的電動扶手梯保養合約，在更換新電動扶手梯之前，每月的保養費用為HK$9,000 (2台電動扶手梯)。電動扶手梯更換工程的保修期將於 2024 年 11 月 30 日完成，另外，其士願意免費提供2024年12月的保養工作。因此，新全面電動扶手梯保養合約將由2025年1月1日開始，有關招標文件已完成並且有不同合約期限可供選擇。詳情如下：

經過公開招標程序，共有1間公司回標。服務處與經理人代表於2024年10月17日進行開標，現提供有關招標結果及承辦商資料。

現時承辦商：其士(香港)有限公司

過往每月保養費用：每月$9,000

有委員查詢有關額外技工處理非升降機保養工作收費，例如WR2五年檢工程。服務處回覆一般需要兩個合資格技工，費用大概為六至七千元。

(二) 投標分析

(三)   投標公司背景資料/補充資料

上述資料來源及節錄自承辦商標書文件及標書查詢後承辦商回覆之資料。

(四) 服務處建議

以有關此工程的支出將由住宅管理基金支付。

經委員投票，以8票贊成、0票不贊成及0票棄權的情況下，一致通過選擇其士(香港)有限公司為本屋苑提供五年合約。

合約為駿景園安裝、營運及保養電動車輛充電系統之零付保用合約。承辦商包括供應及提供各項工作及各類營運支出，例如：勘察、設計及規劃、申請手續、建造、施工、管理及監察人員的費用、物料運送及儲存費用、工具及相關配備費用、安全保護設施費用、臨時裝備及設施費用、後備及預計意外材料耗損費用，各種調較或測試費用，保養及維修費用和緊急召援及維修服務。

1.              是次零付保用合約共設兩個方案，方案一：充電裝置選用中速(21kW，3相，32安培)，方案二：充電裝置選用60kW Dual Output DC Charger。每個方案都有設定兩個不同合約期供僱主選擇，分別是60個月和84個月。

2.              根據現場承辦商安裝電動車充電裝置的數量，承辦商須自行供應及安裝足夠數量的獨立檢測電錶。

3.              現時停車場的自動管控及繳費系統和識別使用者身份以「八達通」咭為主。在不影響現時停車場的自動管控及繳費系統的情況下，承辦商可以供應手機APP，以Visa/Master/Apple Pay/Alipay 等進行付款，或使用現時駿景園住客的「八達通」咭進行付款。

4.              於方案一 「充電裝置選用中速(21kW，3相，32安培) 」，預算安裝充電車位共5個，位置分別為地面住宅訪客停車場時租車位，V17至V21。V17和V18會給駿景園住戶專用，V19、V20和V21則會開放給訪客使用。

5.              於方案二「充電裝置選用60kW Dual Output DC Charger」。預算安裝充電車位共4個，位置分別為地面住宅訪客停車場時租車位，V17-V20。V17和V18會給駿景園住戶專用，V19和V20則會開放給訪客使用。

6.              承辦商必須包括供應及安裝硬件系統和/或軟件從而區分駿景園住戶和訪客，令V17和V18(方案一和方案二)只能夠給駿景園住戶專用。僱主有權在合約期間可以修改以上充電車位的使用權限，承辦商需要在整個系統上能夠隨時配合並且於7個工作天內完成有關修改。標書條款及細則和定額分賬比例維持不變。

7.              僱主可以在行政上加設及修訂泊車超時罰款(完成充電後濫用車位)及細則，所有超時罰款收入都由僱主收取。承辦商必須根據僱主要求在系統(硬件及軟件)及程式上完全配合，以達到充電使用者於離開充電車位時以手機APP以Visa/Master/Apple Pay/Alipay 等繳付超時罰款，或使用現時駿景園住客的「八達通」咭繳付超時罰款，並且系統能夠詳細地記錄及可以隨時在系統中提取有關資料數據。

報價邀請文件於8月29日以樓宇通及招標妥招標平台作公開邀請，並且會於9月12日截止。有兩間承辦商提交報價，資料如下:

「中電」每度電收費 HK$1.495/kWh

方案一 : 充電裝置選用中速(21kW，3相，32安培)

兩間投標承辦商都沒有就方案一提供價格

方案二 : 充電裝置選用60kW Dual Output DC Charger

合約期 60 個月:

在未扣除「中電」電費費用(電車充電系統)，僱主與承辦商的定額分賬金額百分比例。

合約期84個月:

在未扣除「中電」電費費用(電車充電系統)，僱主與承辦商的定額分賬金額百分比例。

都市通科技有限公司過往工程經驗 :

馬斯寶集團有限公司過往工程經驗 :

是次駿景園安裝、營運及保養電動車輛充電系統之零付保用合約。服務處分析如下：

1.       整份工程合約為零付保用充電裝置服務合約，較長的合約期(84個月)可以提供更長期的訪客車位充電裝置，令本屋苑的車主和訪客更為方便;

2.       如考慮屋苑的收入，馬斯寶集團有限公司提供較高的分賬比例(60個月為15%和84個月為20%)，遠多於都市通科技有限公司。

3.       兩間承辦商都有進行實地考察，對現場電力系統和環境都有充分了解。

4.       兩間承辦商都有完成其他屋苑或商場車場的電動車輛充電系統之零付保用合約。

綜合以上分析，服務處建議由投標承辦商 及符合標書要求之馬斯寶集團有限公司進行上述合約工程 (合約期為84個月)。

有委員查詢有關繳費方式。主席補充由於增加八達通付款成本將會上升，所以除八達通外，可透過承辦商提供的手機app使用大部分電子支付方式進行繳費。

另外，有委員查詢如何能夠保證預留給業戶使用之車位只有業戶可以使用。服務處回覆承辦商可以透過手機app去進行控制，詳細操作會再作商討。

有委員查詢爲何需要預留兩個車位給業戶使用。主席補充是因爲屋苑EV充電工程仍需時實施；而亦有業戶反映電車數量上升，屋苑充電裝置不足，故有此安排。

有委員考慮到科技發展迅速，提出84個月合約年期是否會太長，如日後想提前結束合約是否有相關條款。服務處表示若承辦商營運情況不合符預期可隨時提前結束合約，只需要90天通知期。另外，有委員查詢承辦商能否提前結束合約，是否會有相關罰則。服務處回覆標書未有列明，因此承辦商不可提出提前結束合約，亦無相關罰則。

主席補充選擇84個月合約年期是因爲有較高分賬比例有利屋苑收入，而此單工程亦無須支付費用。

經委員投票，一致通過選擇馬斯寶集團有限公司為本屋苑提供84個月服務合約。

服務處早前已就上述工程發出報價邀請，並將有關報價資料經電郵發送給業委會和維修及工務小組審視，亦在會所小組進行商議(以下圖示供參考)。戶外健體設施及重鋪地蓆軟墊工程將由Jets Technics Limited承接，工程費用為$171,800，並確認使用住宅大廈基金支付有關工程。

參考圖：

經委員投票，一致通過戶外健體設施及重鋪地蓆軟墊工程將由Jets Technics Limited承接，工程費用為$171,800，及確認使用以住宅大廈基金支付有關工程，並一致通過經理人酬金為支出的3%。

主席補充，根據2023年業主週年大會通過贊成大廈基金中經理人酬金上限為資本性支出的3%及追索由2017年起從大廈基金支出的經理人酬金(附件八)，而是次駿景園戶外健體設施及重鋪地蓆軟墊工程的經理人酬金建議為支出的3%。經委員投票一致贊成，同意駿景園戶外健體設施及重鋪地蓆軟墊工程的經理人酬金為支出的3%。

經理人就以上議程的經理人酬金為支出的3%表示不同意。

有委員表示，經理人應就不同意調整大廈基金經理人酬金至 0 – 3%給予書面回覆，這是去年業主週年大會的決議(附件八)，經理人有責任向業戶交待其立場及申述不同意的理由。

經委員投票，一致通過駿景園1期會所CCTV系統改善工程將由Alarm City Elec. Eng. Ltd承接，工程費用為$127,800，並確認使用住宅大廈基金支付有關工程。並一致通過經理人酬金為支出的3%。

主席補充，根據2023年業主週年大會通過贊成大廈基金中經理人酬金上限為資本性支出的3%及追索由2017年起從大廈基金支出的經理人酬金(附件八)，而是次駿景園1期會所CCTV系統改善工程的經理人酬金建議為支出的3%。經委員投票一致贊成，同意駿景園1期會所CCTV系統改善工程的經理人酬金為支出的3%。

經理人表示就以上議程的經理人酬金為支出的3%表示不同意。

有委員查詢是次業委會需進行換屆改選，規模是否會較上次大。主席回覆和往年相比，規模應該相若，但由於需要選出新業委，可能會花耗更長時間給參選業主代表自我介紹。

有委員查詢有關DMC如何界定公司代表參選業委會。服務處回覆DMC列明任何業主及其家屬或公司業主代表都可參選業委會，公司業主委任代表以書面通知業主委員會，此外亦可隨後發出書面通知撤銷委任。

主席補充以公司法之原則，公司一般指派員工作爲代表，若有職位變動情況下就會更換代表。

1.    清潔及滅蟲服務合約

2.    園藝服務合約

3.    會所泳班教練服務合約

4.    穿梭巴士服務合約

經服務處報告後，業委會各委員表示沒有意見。

回標價錢(收入)

*永順清潔有限公司回覆不予報價。

附加資料

主席補充若選擇桂記服務有限公司，屋苑收入較多，業戶所需支付的抹車收費亦更少。而好運服務有限公司為現時合約承辦商，過往服務表現良好，服務處過去多年未有接獲投訴。

有委員提出桂記只提供抹車服務員工6-7名，各委員應考慮其是否能夠應付到全屋苑工作量以及是否可以保證相應服務質素。有多名委員表示好運於本苑有多年工作經驗，而且服務表現良好，建議繼續聘用好運。

經委員投票，以6票贊成、0票不贊成及2票棄權的情況下，通過選擇好運服務有限公司為1/1/2025-31/12/2026停車場抺車服務承辦商。每月收入為$26,800，24個月收入合共$643,200。