駿景園業主委員會(第二十六屆)第八次會議記錄

經啟勝報告後，有委員就停用密碼進入大堂事項，建議於會所試行只使用八達通，取消使用密碼進出，並要求啟勝修改2023年業主週年大會議程予業主委員會審議。

經啟勝報告後，業委會各委員沒有意見。

有關草擬招標文件分別於2023年12月15日電郵予「EV屋苑充電易資助計劃」專案小組及於12月20日電郵予業主委員會審視，截至於2024年1月5日均沒有收到專案小組成員及委員就標書內容上提出的意見。

(一) 終止合約條款

承「EV屋苑充電易資助計劃」專案小組第七次會議，專案小組成員提出就草擬招標文件內的終止合約條款交予「禤氏律師行」諮詢法律意見，於2024年1月4日獲「禤氏律師行」回覆，詳情如下:

**「禤氏律師行」建議服務 處可考慮增加下列條款：

啟勝表示於是次會議前，匯報上述事宜予專案小組並諮詢專案小組成員之意見，及於是次會議上匯報，專案小組成員表示不贊成「禤氏律師行」所提出建議服務處可考慮增加“服務處可以書面形式提前3個月通知顧問公司終止本協議。”的條款，理由如下:

1.     合同應該是對等的，假如承辦商也有這條款，隨時終止合同的話，我們更被動

2.     「松橋」不是單一事件，承辦商 “non-perform”經常會出現。重要的是要做好招標，評標工作，嚴格管理跟進合同，而不是靠這不公平條款。

3.     這條款會引致承辦商不參加投標或加premium

業主委員會委員及公契經理人就專案小組成員所提出的建議，均表示沒有異議。啟勝表示會修訂有關草擬招標文件，並一併交予公契經理人、業主委員會及專案小組審視，如沒有就修訂的草擬招標文件提出意見，其後會按環保署的指引，交予廉政公署及民政事務處審視。

(二) 評分表

環保署於2023年10月16日電郵回覆表示，環保署所發出的《EV屋苑充電易資助計劃 — 制訂聘用工程顧問及承建商安裝電動車充電基礎設施標書規範指引》中有關招標評分方案僅供一般參考。如有需要，申請人可進行適當的調整或修改。

環保署參考指引如下:

啟勝匯報專案小組第七次會議就評分表的商討摘要如下:

專案小組成員就草擬評分表作出以下建議:

–       建議評分表的得分佔比率的分配，由環保署建議回標價錢佔整體得分之60%改為30%，其餘的70%則由公司架構、工作經驗及專業資格等方面合計

公契經理人及啟勝作出以下回應:

–       建議跟從環保署發出的《標書規範指引》及評分比率分配，若專案小組成員擔憂回標價錢所佔整體得分之60%過高，提出將價錢部份剔除評分範圍內的建議方案，只純粹以公司架構、工作經驗及專業資格等方面評分。另外，評分結果只是供業主作為參考資料，最終是業主按個人意向在業主大會上投選心儀的工程顧問公司。

由於專案小組成員及公契經理人於「EV屋苑充電易資助計劃」專案小組第七次會議中，未能就評分表內得分佔比率達成共識，專案小組成員建議留待業主委員會會議上商討評分細則各項比重。

經商討後，業主委員會委員表示由於專案小組一向就「EV屋苑充電易資助計劃」作出跟進，較詳細了解有關計劃內容，故建議評分表各項的得分比率再交由專案小組繼續商討。

啟勝於2022年6月23日收到煤氣公司通知，發現何東車廠喉管槽內其中一段獨立供駿景園使用的300mm煤氣喉管出現滲漏，經即時搭棚緊急維修後暫時沒有滲漏情況，亦避免了緊急停止供氣的問題。其後啟勝於2022年8月初再收到煤氣公司通知，已進行緊急維修的煤氣喉管仍存在洩漏風險，必須進行局部更換工程，包括拆除舊有的地面立管、開掘導管房外的地底、加裝全新的地面及地底煤氣喉管、搭建安全的工作平台及不停氣接駁新舊煤氣喉管等。啟勝已於2022年8月初連同煤氣公司工程師一同到車廠範圍進行視察，並持續於業主委員會會議上報告跟進情況。

2023年10月11日啟勝及公契經理人隨煤氣公司職員聯同部份業主委員會委員及業主到何東樓車廠巡視駿景園煤氣主喉，並商討繼後跟進安排。

2023年11月10日，煤氣公司發現DN300煤氣主喉 (位於何東樓車廠一段) 出現洩漏，煤氣公司立即進行臨時維修工作。雖然本次可以暫時阻止洩漏，但一旦這條DN300再出現其他位置洩漏，煤氣公司也無法確保可以完成臨時修復工作。到時會令到整個駿景園和駿景廣場的煤氣供應將暫停，這對所有居民和租戶來說是一個嚴重的潛在風險。

啟勝於2023年11月8日發出標書邀請以樓宇通、招標妥招標平台及登報作公開招標，並於2023年11月22日截標。是次招標共收到1間公司回標，詳情如下：-

工程內容

1.       開掘導管房外約 4m 長x 3m闊 x 1.8m深的地底工作空間，以便加裝全新的地底喉管，包括使用穩固的金屬板，暫時覆蓋已開掘的地面，以便車廠內的車輛通過。承辦商須於開展工程前提交相關挖掘工程圍封示意圖及詳細風險評估供服務處及港鐵相關部門審批。

2.       拆除舊有地底喉管，按現場喉管之鋪設方法及物料，加裝一段約3米長、直徑為300毫米的煤氣喉管， 以便稍後在不需停氣的情況下，接駁地面立管。確保該段全新的地底喉管符合供氣公司所有技術要求。

3.       拆除舊有地面立管，按現場喉管之鋪設方法及物料，加裝一段約12m長、直徑為300毫米的煤氣立管，起點為導管房內地底喉管第一個金屬接駁口，終點為導管房內的垂直立管的最高曲尺(pipe elbow)前的接駁口。

4.       搭建臨時供氣軟喉，從舊有的地底喉管取氣，供應至新建的地面立管，以便在不需停氣下，接駁新舊金屬喉管接駁新舊喉管，並通過氣密測試。

5.       承判商必須確保所有工程遵守所有有關的法定條例、附屬法例、英國標準、工作守則、指引、指南等。

標書分析

煤氣公司修改部分標書技術規格，修改如下：

如該段喉管再次洩漏煤氣，未能修復，整個駿景園和駿景廣場的煤氣供應將暫停。因應上述緊急情況及安全考慮，服務處建議由承辦商「香港中華煤氣有限公司」以$ 1,986,314承辦上述煤氣喉管工程。

開鑿600mm石屎窿的報價邀請分析

工程內容

1. 於港鐵何東樓車廠的導管房門框下的建築結構牆身，供應人手，工具及有關儀器和器材進行混凝土鑽窿開鑒一個直徑為600mm 的洞口，供氣體承辦商接駁新地底煤氣喉管使用。 煤氣工程完成後，承辦商需要負責洞口的修補工程。承辦商需要包括與有關氣體承辦商妥善地協調混凝土鑽窿的位置。

1. 承辦商須於開展工程前提交註冊結構工程師為混凝土鑽窿工程準備的相關預備措施，包括但不限於合適之混凝土鑽窿方案及有關的結構計算連圖則供服務處及港鐵相關部門審批，並且完成向政府部門就以上工程的有關申請和批核。

1. 承辦商須於開展工程前提交相關混凝土鑽窿工程圍封示意圖及詳細風險評估供服務處及港鐵相關部門審批。
2. 承辦商必需就上述所有工程項目提供受港鐵認可的合資格人士進行安全督導及符合港鐵工程和安全要求，並需聯繫港鐵公司車廠負責人。

價格比較

啟勝於2023年12月11日發出報價邀請文件以樓宇通及招標妥平台作公開邀請報價，並於2023年12月14日截止。是次報價邀請共收到2間公司回價，詳情如下：-

香港中華煤氣有限公司是氣體供應商，及擁有良好的技術支援和豐富經驗進行煤氣喉管更換工程。 而且駿景園的煤氣供應穩定性及公眾安全為最首要和重要的考慮因素，經分析後，啟勝建議由香港中華煤氣有限公司以$1,986,314進行更換位於何東樓車廠300 mm煤氣主喉工程。

此外，車廠管道房門框下的地下開鑿600mm直徑石屎窿工程，啟勝建議由符合報價邀請書要求和最低回價之雄圖建築有限公司以$80,000進行上述進行。

建議有關煤氣喉管及開鑿工程總支出為$2,066,314將由大廈基金支付。如業委會無異議，公契經理人將按過往慣例，調低經理人酬金至實際支出的5%進行審批。

工程示意圖

公契經理人表示，縱使煤氣主喉位置不在屋苑範圍內，但該煤氣主喉是商場及住宅使用，以用者自付為原則。

委員就上述工程提出的意見綜合如下︰

·           有委員表示更換煤氣喉管費用由誰支付；

·           有委員表示要求不要延誤工程時間；

·           有委員表示確實煤氣喉責任誰屬；

·           有委員要求啟勝下調經理人酬金；

·           有委員表示工程總支出上限為港幣$2,066,314為上限並反對支付5%經理人酬金；

·           有列席住戶表示由管理基金供款支付更換煤氣喉管費用，由大廈基金支付要在業主週年大會投票議決；

公契經理人及啟勝綜合回覆如下︰

公契經理人表示，煤氣主喉位置不在屋苑範圍內，但煤氣主喉是商場及住宅使用，以用者自付為原則。而2016年煤氣主喉是翻新油漆工程屬於維修工程，故以管理基金支付，而是次更換煤氣主喉工程，根據大廈公契屬於Development Common Areas and Facilities，而且是”…a capital nature for the replacement or improvement of installation, plant and equipment” (大廈公契第19(a)條)，故應以大廈基金供款支付。但如委員不同意以大廈基金支付是次工程開支，將會以管理基金支付，以進行有關有逼切需要的工程。有委員認為對以上經理人意見並不認同。

此外，業主委員會要求啟勝向煤氣公司取更佳的價格，啟勝表示會作出跟進。另外，啟勝報告，因煤氣公司堅持不包括管道房門框下地下開鑿直徑600mm石屎窿，故已經另外聘請合資格的建築承辦商進行有關工作，而煤氣公司不提供結構工程師及修改煤氣物料等，但已規定煤氣公司必須符合啟勝、機電工程署及港鐵施工安全規格上的要求和《氣體安全條例》。

經委員投票，以8票贊成、0票不贊成及0票棄權的情況下，確認同意以大廈基金工程總支出上限為港幣$2,066,314支付更換何東樓煤氣主喉工程，將來如確定該煤氣主喉維修責任不屬於駿景園業主則可作出追討，支付5%的經理人酬金稍後再作相討。

由於CM Houlder Insurance Brokers Ltd的標價最低，而12個月及24個月的平均價相同，故啟勝建議選用CM Houlder 的服務合約，為期12個月，由2024年1月16日起至2025年1月15日止，全期費用$1,726,335.34。

經委員投票，以9票贊成、0票不贊成及0票棄權的情況下，同意CM Houlder Insurance Brokers Ltd以全期費用港幣$1,726,335.34，承辦屋苑保險服務合約，服務合約期由2024年1月16日至2025年1月15日。

經啟勝報告，與會委員沒有意見及提問。

日 期 ：       2024年3月9日 (星期六)

時 間 ：       下午 2時 30分

地 點 ：       駿景閣地下多用途球場

議 程：

1.             宣佈會議開始

2.             第二十七屆業主委員會委員補選座代表委員空缺

3.             議決選擇承辦商承辦駿景園升降機保養合約

4.             議決選擇及聘用2024及2025財政年度核數師

5.             議決選擇承辦商承辦駿景閣及椰林閣救生員及泳池保養服務合約

6.             議決選擇承辦商承辦車場「屋苑充電易資助計劃」工程顧問合約及以住宅車場大廈基金支付有關費用

7.             (加入︰議決大廈基金中支出經理人酬金上限為資本性支出的3%即時生效(直至日後週年大會議決通過修改))

8.             取消使用大廈門禁密碼系統 (修改為︰議決取消會所密碼門禁系統事宜)

9.             業主委員會報告

10.         服務處工作報告

11.         業主就其他事項提問

就議程第7項，有委員認為在業主大會前業委會與經理人先行協商。此外，有委員建議修改議程項目8，修訂為「議決取消會所密碼門禁系統事宜」。啟勝將修訂業主週年大會開會通知，並提交業委會審視。

會議於晚上10時10分休會，於晚上10時25分重開。

委員建議修改會議記錄內容，建議修改議程項目2方案5，修改為「建議屋苑大維修等特別工程可獨立處理及協商經理人酬金費用」。經委員投票，以8票贊成、0票不贊成及1票棄權的情況下，確認第一次「經理人酬金專責小組」會議記錄及上述修訂。

工程預算時間表如下：

啟勝表示，於2024年1月4日與維修及工務小組會議中，就2016年三座煤氣喉事件作出跟進和檢討。啟勝表示，煤氣公司當年檢查完三座煤氣後，並沒有向啟勝提交任何維修更換報價單，也沒有在之後的每18個月定期煤氣喉管檢查中再提交有關此煤氣喉的跟進或檢查報告。啟勝表示在最新的執修平台煤氣喉標書的工程內容中，已包括更換此部分的煤氣喉管。另外啟勝也會加強煤氣喉管的維修安排，日後收到煤氣公司的維修通知書或者喉管更換報價單，啟勝會盡快安排維修工程。

此外，啟勝亦會加強與駿景物管的溝通，確保政府部門和公共機構的信件可以給予駿景物管作紀錄。

有委員要求啟勝提供煤氣公司例行檢查報告予維修及工務小組或業主委員會委員參考。

於2016 年 1 月 5 日之第十九屆第十次業主委員會會議上，駿景物管已就業主委員會要求調減大廈基金支出之公契經理人百分比一事向公司反映，並獲回覆同意將大廈基金支出之經理人酬金由7%下調至5%；有關處理必須每次向公契經理人提出及得到公契經理人批准。有關安排由2016 年1 月1日起生效。

根據駿景園大廈公契第13條 ： 「…PROVIDED THAT expenditure of a capital and/or improvement nature for the improvement of the Buildings and/or the replacement or improvement of installations, systems, equipment and apparatus within or forming part of the Common Areas and Facilities and/or for the efficient management and maintenance of the Estate including the initial costs of setting up a Management Office and the Shuttle Bus Service and the cost of maintaining and repairing any of the Slopes and Retaining Walls or other structures in compliance with the Conditions shall be complied in a separate heading within the appropriate section of the annual budget and shall be payable out of the Building Fund Mentioned in Clause 19 of this Deed when the same is established AND THAT the budget shall also set out an estimate as to the time of any likely need to draw in the Building Fund.」而大廈公契第13(a)條及第13(b)條提及的管理基金則主要用於維修及維持公共地方及公共設施的開支等之用。

根據駿景園大廈公契第19條(c) ： 「There shall be established and maintained by the Manager as trustee for and on behalf of the Owner of a Residential Unit at such time as it shall deem appropriate a Building Fund towards payment of expenses of a capital nature for the replacement or improvement of installation, plant and equipment in the Residential Common Areas and Facilities and/or for the sufficient management of the Residential Common Areas and Facilities and such fund shall not be refundable or transferable.」

經討論後，有委員動議第2座及第11座試驗性鳥網裝拆費用由大廈基金支付，沒有委員和議，有委員要求啟勝提交審批工程入賬準則，並於下次會議加入議程再作討論。

–                 於環保署開立戶口批量購買付費袋；

–                 向居民宣傳推廣有關徵費計劃；

–                 製作海報宣傳環保回收；

–                 計劃收起部份公眾位置垃圾桶；

–                 邀約環保署舉行第二次推廣路演(暫定為2024年1月16日)；

–                 與清潔承辦商落實實施細則。