駿景園業主委員會(第二十六屆)第六次會議記錄

經理人提出會議記錄中有關刪除「有關支出將由大廈基金支付而經理人酬金將按業主委員會要求調低至實際支出5%」是否表示將按實際支出7%。主席表示按大廈公契，本屆業主委員會無權決定大廈基金支出所應付經理人酬金多少，待詳細研究後再討論。

啟勝表示已回覆沙田民政事務處，業主委員會對有關申請沒有意見。

啟勝表示已回覆沙田民政事務處，業主委員會對有關建議沒有意見。

啟勝報告後，有小組成員表示屋苑升降機保養及服務合約近年只有「其士(香港)有限公司」投標，沒有其他承辦商投標作比較，建議嘗試經不同渠道邀請合資格升降機保養商投標，增加競爭性。啟勝表示過往一直有邀請承辦商投標，但由於「其士(香港)有限公司」為現時屋苑住宅大廈升降機型號的原廠代理，故更換原廠機件及技術層面或有優勢但亦只有其士回標。啟勝續表示會透過公開招標平台邀請承辦商就屋苑升降機保養及服務合約投標。

啟勝續報告，有小組成員建議檢視會所場地設施抽籤安排及72小時內退場安排，會於下次小組會議討論。另外，如會所受颱風或極端天氣影響開放時間，未能處理業戶訂場申請，會同時暫停處理會所親身訂場及網上訂場申請。

啟勝報告後有小組成員表示，建議啟勝詳列員工7折膳食折扣優惠的安排及記錄於小組會議記錄。

啟勝報告承辦駿景園地下車場更換污水泵工程的承辦商「雄圖」表示未能根據標書要求提供指定型號水泵。由於承辦商「雄圖」未能符合標書要求，故啟勝聯絡符合標書要求的最低價承辦商「啟華」，並得「啟華」回覆表示可根據標書要求提供指定型號水泵。有關資料將提交予經理人及維修及工務小組作審視。

經啟勝報告，小組成員認為啟勝近日於平台天幕玻璃上鋪設氣泡紙可作臨時保護作用，並建議定期清潔及更換氣泡紙。小組成員建議啟勝於天雨後盡快跟進平台失靈燈具，並於照明不足位置加裝太陽能燈。

經啟勝報告後，各小組成員沒有意見。

啟勝於2023年2月6日發出標書邀請以樓宇通及招標妥招標平台作公開招標，為全園住宅大堂及穿梭機大堂共40部升降機加裝紅外線閘刀（已扣除2部試驗升降機），並於2023年2月27日截標。是次招標共收到1間公司回標，詳情如下：-

* 為新鴻基地產有限公司之附屬公司

^ 「樓宇通」之承辦商

工程內容

1.       位於各座大堂1至3號升降機（不包括2部試驗升降機），供應及加裝二合一機械及光幕保險門刀 (28套)

2.       位於商場5號及6號升降機，供應及加裝二合一機械及光幕保險門刀 (2套)

3.       位於停車場及會所7號至16號升降機，供應及加裝多點式電眼 (10套)

「其士」安裝消防升降機機門的閘刀裝置時，包括當消防警報啟動時，有關的閘刀會自動取消其功能。

價格分析

承辦商過往於駿景園工程記錄

於上次小組會議上，小組成員提出的意見或查詢如下：

· 小組成員表示安裝閘刀不是法例要求，由於現時回標價格上升，建議啟勝先與現時保養承辦商合作溝通，嘗試調慢升降機關門時間。

· 小組成員表示不滿現時升降機承辦商於2年內就升降機加裝紅外線閘刀工程上調費用超過20%，要求啟勝與其士聯絡並反映小組的關注，要求沿用2021年的工程費。

其後，因應業主委員會對於其士服務的關注，機電工程署於2023年8月29日到本園與業主員會代表，啟勝及其士巡視如下：

1. 2023年8月的扶手梯故障，機電工程署建議颱風或大雨期間，暫停扶手梯運作，並建議於扶手梯不銹鋼腳踏板上張貼防滑貼。
2. 10號升降機平台層按鈕燈雖較暗，仍正常運作，機頂數字顯示屏亦正常。
3. 就11號升降機機廂內溫度高，機電工程署檢查機頂風扇，風扇運作正常，懷疑機廂內飾面影響出風。EMSD麥生要求其士清理風扇塵積，其士即時更換其中一把風扇。11號升降機機廂內通風有所改善。
4. 就12號升降機升降期間出現異響，機電工程署發現𨋢槽內有零件碰撞引致。其士須再作跟進。
5. 就15及16號升降機機廂內溫度高，機電工程署檢查機頂風扇，風扇運作正常，懷疑機廂內飾面影響出風。其士即時調較風扇，再次量度出風量，有所改善。
6. 就8座大廈升降機聯控系統操作情況，機電工程署了解後表示為升降機系統原有設計。

於2023年8月30日，業主委員會與啟勝及其士進行會面，期間業主委員會及啟勝均就本園的升降機保養服務水平表達關注，並表示不滿現時升降機承辦商於2年內就升降機加裝紅外線閘刀工程上調費用超過20%，要求沿用2021年的工程費。

啟勝於2023年9月5日收到其士回覆，會沿用2021年的工程費，每部升降機加裝紅外線閘刀單價為港幣$17,000。

價格分析

委員就上述工程提出的意見綜合如下︰

·         有委員表示升降機保養服務合約將於來年屆滿，如現時加裝紅外線閘刀，將影響來年合約價錢及投標承辦商的數量﹔

·         有委員表示如其士承辦加裝紅外線閘刀工程，而來年升降機保養服務合約並非由其士承接，紅外線閘刀工程的保固期將未能由其士履行﹔

·         有委員表示升降機保養服務合約須進行公開招標，上述工程並非保養服務合約的條款。

啟勝綜合回覆如下︰

啟勝表示升降機保養服務合約須進行公開招標，而啟勝會整理及提供其士現時的保養表現供業戶參考。另外，啟勝表示鄰近屋苑最近聘請非原廠代理的升降機保養承辦商承接屋苑的升降機保養合約，啟勝將嘗試索取相關承辦商的表現，以及該承辦商訂購升降機零件的實際情況供業戶參考。

啟勝表示如其士承辦加裝紅外線閘刀工程，而來年升降機保養服務合約並非由其士承接，其士須履行紅外線閘刀工程的保固期直至更換保養服務承辦商為止。

經委員投票，以5票贊成、0票不贊成及1票棄權的情況下，確認通過由「其士(香港)有限公司」以$ 680,000為全園住宅大堂及穿梭升降機大堂共40部升降機加裝紅外線閘刀，並以大廈基金支付駿景園各座大堂升降機加裝紅外線閘刀工程費用。

業主委員會主席認為以大廈基金供款支付工程費用，經理人應豁免收取該項工程的經理人籌金。經理人回覆表示會根據過往共識作特別安排，以大廈基金供款支付工程費用的工程，調低經理人籌金至5%。

1.     Easy Security Management Limited

2.     Guardway Security Guarding Service Ltd

3.     LCH Facility Services Limited

4.     Express Security Limited

5.     ISS Adams Secuforce Limited

服務內容︰

回標分析如下：

標書的人手要求︰

新年度合約人手要求與現合約相同，即每天兩名12小時夜更保安員及兩名9小時夜更廵邏員。另外，標書內列明啟勝可於7天前通知承辦商增加或削減人手。同時，啟勝亦可經一個月書面通知承辦商取消合約。

建議︰

最低價公司Easy security management limited的1年期合約每月價格為$106,011.9，而2年期合約每月價格為$105,867.08。

建議1︰啟勝建議由最低價保安公司Easy security management limited提供服務。

建議2︰由於2年期合約的平均月費較低，人手數量亦可因應實際需要而增加或減少，故啟勝建議採用最低價保安公司Easy security management limited的2年期合約服務，全期兩年的總合約費用為$2,540,809.92。

經委員投票，以5票贊成、0票不贊成及1票棄權的情況下，確認通過由「Easy security management limited」以全期兩年的總合約費用為$2,540,809.92，承辦駿景園外判保安服務合約。

於2022年5月21日業主週年大會出席業主考慮時任「EV屋苑充電易資助計劃」專案小組意見後，通過委任「松橋」為本園「EV屋苑充電易資助計劃」顧問，提交其顧問工作的服務範圍，當中工作包括提交可行性報告、進行初步設計、成本估算、初步日程、詳細工程規格、工程標書、工程期間監工，及於完工後驗收。

按照「松橋」最初提交的預算日程 ，本園「EV屋苑充電易資助計劃」應於2022年10月獲得環保署批准可行性報告(包括本園業主委員會及專案小組審批)，及於2024年完工。而按照相關預算日程，於環保署批准可行性報告後，後續工作至完工的預算所需時間約為100星期(未包括當中程序因任何理由而需更長時間處理)。

本園「EV屋苑充電易資助計劃」工程顧問「松橋」向環保署提交申請的進度如下：

可行性報告的更新進展

顧問公司松橋於2023年7月21日修訂可行性報告後 (啟勝已於2023年7月26日提交業委會及專案小組審視)，曾於2023年8月10日電郵啟勝查詢相關跟進。

啟勝已檢視工程顧問「松橋」於2023年7月21日修訂的可行性報告。參考環保署於2023年7月6日信件當中就松橋提交可行性報告的觀察/評語，松橋亦於2023年7月21日修訂的可行性報告的38頁至42頁提出其回應。惟松橋於相關回應當中，對多項環保署的觀察/評語仍未有充分回應，而且環保署亦要求可行性報告當中的設計需由本園同意，故為免引致誤會，建議不宜提交相關可行性報告，並向松橋發出警告信。

「EV屋苑充電易資助計劃」專案小組的關注

現屆「EV屋苑充電易資助計劃」專案小組亦對於工程顧問「松橋」的表現提出以下關注：

· 按照2023年7月18日專案小組會議上的討論，除予本園的項目之外，「松橋」亦未有其他項目的進展達到就承建商招標的階段。

· 關注「松橋」的人手是否充夠監督本園的安裝工程 。

· 按照2023年8月9日的視察，「松橋」代表對於本園停車場的現場環境認識不足。

· 「松橋」未有參照本園「EV屋苑充電易資助計劃」專案小組的意見，於第一次及第二次提交可行性報告時，按照設計指引，以時間掣分區為50%車輛同時充電；亦未有參考去屆專案小組的建議，盡量使用住宅電掣房的室內位置把電線穿到停車場，反而建議經行人通道的天花、柱子及地台把電線穿到停車場。

· 「松橋」在未有管理公司、業主委員會及專案小組同意下擅自向環保署提交工程標書草稿，合作性成疑。

就工程顧問服務與業戶的溝通

啟勝已就項目的進展與業戶進行以下溝通：

1.      於2023年9月1日就本園「EV屋苑充電易資助計劃」工程顧問「松橋」向環保署提交申請的進度發出通告。

2.      於2023年9月7日(星期四)晚上8時及2023年9月9日(星期六)下午2時為本園業戶安排簡介會，以便住戶了解有關最新進展。出席業戶主要意見如下：

a.      不滿顧問三次提交可行性報告予環保署審批，但仍被環保署以可行性報告仍然資料不足而駁回。

b.      要求盡快就顧問服務合約作出決定。

c.       要求於決定顧問服務合約的安排後，發出通告通知本園業戶，並報告後續跟進的安排。

法律顧問意見

按照標書內容，“顧問公司若表現欠佳，服務處/ 駿景園業主委員會或授權代表將以書面通知作出警告，若收到書面通知仍然未有改善，可當作毀約論及有權委任其他承辦商進行上述未完成的工程”。

啟勝已向本園法律顧問就假如與「松橋」終止合作的安排，索取法律意見。

建議

經理人及啟勝建議可考慮終止工程顧問「松橋」的服務合約，考慮因素包括：

1.      「松橋」已3次提交可行性報告但被環保署駁回

2.      「松橋」於2023年7月21日修訂的可行性報告，對多項環保署的觀察/評語仍未有充分回應。

3.      「EV屋苑充電易資助計劃」專案小組亦同意工程顧問「松橋」表現未如理想。

4.      本園業戶於簡介會上的主流意見，均不滿「松橋」的表現。

由於「松橋」的委任是於2022年5月21日的業主週年大會上通過，故此就終止「松橋」的服務合約，經理人及啟勝亦期望於作出建議後，業主委員會能和議。

就有關的應變方案，啟勝預算由重新招標起計算，所需重新聘用顧問時間約需6個月。

而當中可能涉及的費用，將會是現時顧問公司是否可就現時已提供的服務收取顧問費（現時顧問的合約總價是$688,000，當中設計及招標階段費用為$206,400），以及重新招標後新顧問所收取的費用。

業主委員會要求經理人決定是否辭退委任「松橋」為本園「EV屋苑充電易資助計劃」的顧問。

經委員綜合考慮「松橋」的表現，就公契經理人同意啟勝執行終止「松橋」為本園「EV屋苑充電易資助計劃」顧問的服務合約，經委員投票，以6票贊成、0票不贊成及0票棄權的情況下確認通過。

業主委員會對預算案並無異議，並建議修訂下列項目︰

1.                                     審視利息收入﹔

2.                                     審視電梯保養費用支出﹔

3.                                     修訂項目名稱「管理公司酬金」為「經理人酬金」﹔

4.                                     修訂大廈基金工程項目

4.1.   修訂更換位於地下近訪客停車場行車路上蓋的防風天花工程為‘Replacement of Weatherproof ceiling panel at G/F of Royal Ascot (by phases) at $2,150,000, i.e. 88.75% share of $1,908,125

4.2.   就Replacement of main gas supply pipe of Royal Ascot at  Ho Tung Lau Depot at $1,500,000, i.e. 88.75% share of $1,331,250 工程，列入商議中項目(Dispute)。

4.3.   延後Improvement work for the marble pillars at podium near Block 8-11 at $6,000,000。

啟勝修訂2024年財政預算案草稿後，會提交予業主委員會作審視，並會按大廈公契要求於各座大堂張貼預算案及作14天諮詢，亦會舉辦屋苑財務預算案諮詢會，使各業戶更了解屋苑的財政狀況及預算工程項目。

其後，啟勝於2022年8月3日及2022年8月19日收到承辦商保誠委任之律師”Wong and Lawyers” (下稱「W&L」) 跟進相關事宜之函件。承辦商保誠委任次律師W&L於回信中的內容「引用一宗關於白樺形成的法庭案例，而該案的結果是承辦商不需對白樺出現的問題負責。 W&L 引用專家 (1名大學教授) 的意見，指白樺的形成是由於指定材料的組合所引致。而由於上述工程之建築方法和材料均於標書中已列明，因此白樺的出現並非承辦商的責任。」

就上述事宜，啟勝經檢視會所外牆狀況後，亦於2023年5月3日指示”禢氏律師行”回覆，指會所外牆出現有空心情況，要求承辦商執修及提供處理會所外牆缺失的方案。其後啟勝於2023年6月9日收到 W&L的回覆，表示不同意本園上述信件，要求本園於14天內支付工程的餘數。

啟勝已安排”禢氏律師行”於2023年7月27日回覆，表示承辦商保誠負責人曾於2021年9月27日業主委員會會議上承諾會跟進會所外牆白樺及外牆執修工作，故將保留工程餘額直至承辦商保誠完成會所外牆執修後方發放。

啟勝於2023年9月19日收到本園法律顧問禤氏轉交工程承辦商透過”Wong & Lawyers”的回信，提出就事件進行調解。啟勝會跟進參與相關調解。

1.      LED燈帶未有訂明顏色，故此使用白色LED燈

2.      其士已於標書內回覆，扶手梯不設沒有業戶使用時即時靜置的功能。

3.      於扶手電梯更換工程進行期間所更換的雲石，不包括於工程標書當中。其士重裝有關雲石，屬於免費送贈，故就啟勝反映新雲石與樣本出現輕微差異的問題，其士不會再作處理。

4.      其士表示會跟進執修個別扶手帶及梯級的輕微缺憾。

5.       其士表示已處理扶手電梯出入口踏板的表示污漬。

啟勝已就工程支付50%費用，會跟進支付餘下的40%費用。而最後10%會在2年保固期完結時支付。啟勝另會跟進申領工程的環保署資助。

小組成員要求其士提供扶手電梯的使用手冊，以及更換不包括在標書內的扶手電梯疏齒板為黃色。